お互い持ち家で結婚する40代へ｜どちらに住む？空く家の決め方と手続き

先に結論：お互いに持ち家がある40代の結婚は、「どちらに住むか」を決める前に、二軒それぞれの名義・ローン残高・維持費・立地を一枚の表に並べます。そのうえで住む家と「空くほうの家」を分け、空くほうは売る・貸す・持ち続ける・家族が使う・二拠点にするの五つから選びます。

ローンの契約条件と税の要件を先に確かめておくと、入籍や引っ越しのあとに選べる道が減る事態を防げます。

二軒の家を「一枚の表」に並べる：住まいの話し合いはここから始める

結論：お互いに持ち家がある結婚では、最初の作業は「どちらが好きか」を語ることではなく、二軒の条件を同じ項目で書き出して並べることです。感情の話は、事実の表ができてからでも遅くありません。

理由：持ち家には、名義・ローン・築年数・管理費や修繕積立金・固定資産税・通勤時間・学区・親との距離など、比べる軸が多くあります。頭の中だけで比べると、それぞれが自分の家に有利な軸だけを拾ってしまい、話し合いが「自分の家を捨てたくない」という気持ちの綱引きになりがちです。

具体例：たとえばAさんのマンションは駅近でローンが残り、Bさんの戸建ては郊外で完済している、という組み合わせを考えます（仮定）。駅近か広さかだけで議論すると平行線ですが、表に「月の支払い」「10年後の修繕の見込み」「通勤時間の合計」を並べると、二人が同じ画面を見て話せます。

もう一度結論：二軒を比べる表は、住む家を決めるための道具であり、相手の資産を審査するための道具ではありません。お互いに同じ項目を、同じ深さで出すことが前提です。

表に書く項目は「事実」「お金」「暮らし」「将来」の四つに分ける

項目が多すぎると作る前に疲れてしまうので、四つの箱に分けて書き出します。事実の箱には、所在地・建て方（マンションか戸建てか）・築年・床面積・登記上の名義人を入れます。お金の箱には、ローン残高・毎月の返済額・金利のタイプ・管理費・修繕積立金・固定資産税の年額・火災保険料を入れます。

暮らしの箱には、勤務先までの通勤時間・最寄りのスーパーや病院・子どもの学校や園・親や友人との距離を書きます。将来の箱には、あと何年住み続けるつもりか、大規模修繕や外壁塗装や給湯器の交換がいつごろ来そうか、老後に階段や坂がつらくならないかを書きます。

書くときの決まりは二つです。数字が分からない項目は空欄のままにせず「未確認」と書くこと、そして相手の欄を自分が推測で埋めないことです。推測で埋めた数字は、あとで食い違ったときに「聞いていた話と違う」という不信の種になります。

数字の出どころは、手元の書類で確かめる

ローン残高は、金融機関から届く返済予定表や年末の残高証明書で確かめます。名義は、法務局で取れる登記事項証明書（登記簿の写し）で確認できます。固定資産税は、毎年春ごろに届く納税通知書に載っています。マンションの管理費と修繕積立金は、管理会社の通知や総会資料が確実です。

大切なのは、口頭の記憶ではなく書類の数字で表を作ることです。「たしか2,000万円くらい」という記憶と、書類の「1,846万円」では、あとの計算が変わります。表を一緒に作る日は、書類を持ち寄って同じ机で広げるのがいちばん早く済みます。

書類を相手に見せることに抵抗がある人もいます。その場合は、いきなり全部を出さず、まず「ローンがあるかないか」「名義は単独か共有か」の二点から始め、交際が進んで結婚の意思がお互いに固まった段階で残りを出す、という順に区切る方法もあります。

お金の話をいつ始めるかは、当サイトの持ち家がある40代の婚活の記事でも整理しています。

比べ方の例：月の負担を「住む家」と「持ち続ける家」に分けて出す

結婚後に一軒しか住まないなら、もう一軒には住まないのに続く費用が出ます。この二つを分けて計算すると、判断の材料になります。枠組みは次のとおりです。

• 住む家の月額＝ローン返済＋管理費・修繕積立金＋固定資産税の月割り＋火災保険の月割り＋光熱費
• 住まない家の月額＝ローン返済（残っていれば）＋管理費・修繕積立金＋固定資産税の月割り＋火災保険の月割り＋換気・清掃などの維持の手間や交通費

住まない家が空き家のまま続くと、収入が無いまま出費だけが残ります。たとえば、ローン返済が月8万円、管理費と修繕積立金が月2万円、固定資産税と保険の月割りが2万円なら、合計で月12万円です（仮定の数字）。1年で144万円、5年で720万円になるので、「とりあえず持っておく」は無料ではないと、数字で二人が共有できます。

反対に、住む家のほうの月額が高い場合でも、それだけで負けとは限りません。通勤時間が短くなる、子どもの学区を変えずに済む、といった暮らしの箱の利点と一緒に見ます。表は、点数をつけて勝ち負けを決める紙ではなく、論点の抜けを防ぐ紙です。

よくある失敗：片方の家だけが「基準」になる

先に相手の家へ通い、そこで多くの時間を過ごしていると、いつのまにかその家が基準になり、「あなたの家はどうする？」という順番の会話になることがあります。悪気がなくても、基準にされた側は楽ですが、もう一方は自分の家を「処分する側」に置かれた気持ちになります。

直し方は、表を作る段階で、二軒に「家A」「家B」のような呼び名をつけて、中立な言い方で話すことです。どちらの持ち主も、自分の家だけを「うちは」と呼ばず、二軒とも「Aの家」「Bの家」と呼ぶだけで、力関係の空気が少し和らぎます。

もう一つの失敗は、表ができたところで「合計点の高いほうに決める」と結論を急ぐことです。点数に表れない事情、たとえば「その家のご近所に介護が必要な親がいる」「その家で亡くなった前の家族の思い出がある」といった項目は、数字にしにくいので別の欄に文章で残します。数字にならない事情こそ、二人がお互いを知る手がかりになります。

ケースA（仮定）：立地と築年が対照的な二軒

Aさん（女性・40代前半）は、築8年の駅近マンションで、ローンが1,900万円残っています。Bさん（男性・40代後半）は、築25年の郊外戸建てで、ローンは完済済みです。二人とも職場はAさんのマンションのほうが近く、Bさんは在宅勤務が週2日あります。

表にすると、Aさんのマンションは月の支出が高めですが、通勤の負担が小さく、資産としても売りやすい見込みがあります。Bさんの戸建ては支出が少なく広いものの、築年が進んでおり、屋根や外壁の修繕が近いうちに要るかもしれません。

ここで初めて、「Bさんが今の家で使っている修繕費の見込みは、どこまで考えていたか」を具体的に聞けます。

この仮定の例では、表を作っただけで結論は出ません。ただ、二人が「知らないことは何か」を確認できるようになります。次の章では、この表をもとに「どちらに住むか」を決める手順に進みます。

表を作る日の進め方：時間と場所を決める

表づくりは、一回で終えようとせず、90分前後を二回に分けるくらいが向いています。一回目は事実とお金の箱、二回目は暮らしと将来の箱です。食事の途中や車の中のような、落ち着かない場所での作業は避け、書類を広げられるテーブルのある場所を選びます。

始める前に、「今日は結論を出さない」と二人で決めておくと、緊張がほどけます。結論を出す日を別に作ると、表を作ること自体が争いの場にならずに済みます。終わったあとは、表の写真を二人が持ち帰り、それぞれが気づいた抜けを書き足してから次回に持ち寄ります。

疲れたときは、無理に続けず切り上げます。40代の結婚では、仕事や親の事情で余裕のない日も多く、疲れた頭で決めた話は、あとで「あのとき流された」という気持ちを残しがちです。

「表に載せにくい」項目の扱い方

住まいには、数字にしにくい事情があります。たとえば、亡くなった家族との思い出、長く住んだ近所付き合い、ペットの生活圏、趣味の部屋、庭の畑などです。これらは、表の最後に「数字にならない事情」の欄を作り、二人がそれぞれ二つまで書く形にすると、優先順位が見えやすくなります。

二つまでと決めるのは、「全部大事」になって比較ができなくなるのを避けるためです。書かれた事情は、相手が「それは手放せない」と受け取るかどうかを確認する材料になります。手放せない事情がある側の家に住む、あるいはその事情を新しい住まいで別の形で守る、という選択肢が見えてきます。

家具や持ち物の整理は、住まいの方向が決まってから取りかかる順番が現実的です。持ち物の分け方は、当サイトの結婚で家具・家電をどうするかの記事で、部屋ごとの棚卸しの進め方をまとめています。

どちらの家に住むかを決める手順：五つの判断軸と話し合いの順番

結論：どちらに住むかは、「通勤と仕事」「子どもと家族」「お金の負担」「家の状態」「二人が新しく暮らす感覚」の五つの軸で、一つずつ話し合ってから決めます。総合点で決めるより、外せない条件を先に出し合うほうが、後悔が少なくなります。

理由：お互いに家を持つ人は、それぞれが自分の暮らしを自分で築いてきた人です。そのため「相手の家に入る」ことに、生活の主導権を渡すような感覚が生まれやすく、住まいの選択が家計だけでなく気持ちの問題になります。判断軸を分けて話すと、気持ちの話とお金の話が混ざらずに済みます。

具体例：「通勤が30分違うのは大きい」「子どもの転校は避けたい」「今の家の修繕がまもなく来る」といった事情を、軸ごとに言葉にします。すると、「どちらの家が優れているか」ではなく、「二人の暮らしに何が要るか」という話になります。

もう一度結論：どちらかの家に決めるのでも、両方を手放して新しい家に住むのでも、選んだ理由を二人の言葉で説明できることが、結婚後の納得感につながります。

軸1：通勤と仕事の負担を先に見る

毎日の通勤は、結婚生活で最も長く続く負担です。片道の時間を、二人それぞれについて、現在の家と、もう一方の家から通う場合で書き出します。合計が短くなるほうが有利ですが、それだけで決める必要はありません。

在宅勤務が多い人、シフト勤務で早朝や深夜の移動がある人、車通勤で駐車場が要る人など、働き方で条件が大きく変わります。たとえば夜勤がある側の家が、静かな環境で日中に眠れるかどうかも、見落としやすい論点です。

転勤の可能性がある場合は、「転勤になったら住まいをどうするか」も、この軸の中で先に話しておきます。転勤で家を空ける期間が出るなら、あとの章で扱う「貸す」「単身赴任」の選択にもつながります。

軸2：子どもと家族の生活を守る

どちらかに子どもがいる場合、住む家を変えると、転校や通学時間の変化が起きます。学年の区切りや受験の時期を、住み替えのタイミングと合わせて考えます。子ども本人の意見は、決定を押しつけるのでなく、選択肢を見せたうえで気持ちを聞く順番にします。

親の介護や見守りが要る場合は、親の家との距離も大切な軸です。自分の親が近くに住んでいる側の家を選ぶ人もいれば、あえて距離を置きたいと考える人もいます。どちらも自然な考え方なので、理由を言葉にして共有します。

ペットがいる場合は、飼育が可能な建物か、庭や近所の散歩コースがあるかも確認します。マンションの規約で飼育が制限されていると、住み替えたくてもできない場合があります。

軸3：お金の負担は「毎月」と「これから10年」で見る

前の章で作った表の、月の支出を見比べます。ただし月額だけでなく、10年先までの大きな出費も入れます。マンションなら大規模修繕にともなう修繕積立金の増額や一時金、戸建てなら屋根・外壁・給排水・設備の交換が代表例です。

ローンが残っている家に住む場合は、返済を誰がどう負担するかを決めておきます。名義人が単独のままで、返済も名義人が続けるのか、結婚後は生活費の一部として二人で負担するのか。ここが曖昧だと、あとで「家に払ってきた分」が争点になりやすい部分です。

お金の全体像を整理するときは、当サイトの結婚後に賃貸か購入かを考える記事の、総支払いで比べる考え方も参考になります。

軸4：家の状態と、この先の住みやすさ

築年数が違う二軒では、この先10〜15年の住み心地が変わります。段差や階段、寒暖差、水まわりの傷み、耐震性の確認状況などを見ます。40代の結婚では、老後を含めた30年以上の暮らしを考えることになるため、「今の暮らしやすさ」だけでなく「歳を重ねた暮らしやすさ」も軸に入れます。

専門的な判断が要る点は、無理に自己判断せず、建築士やホームインスペクション（住宅診断）の専門家に相談する方法もあります。費用がかかるので、二人のどちらがどう負担するかは、依頼の前に決めておきます。

手を入れるほうが安く済むのか、住み替えるほうが結果的に安いのかは、状況によって違います。この記事では金額を断定せず、複数の見積りを取ってから比べる進め方だけをお伝えします。

軸5：二人が「新しく暮らす」感覚をどう作るか

どちらかの家に住む場合、その家に長く住んできた側は「いつもの家」、もう一方は「相手の家に来た」という感覚から始まります。この差を放置すると、家具の配置や食器の置き場所など小さなことで衝突が起きます。

対策は、入居前に「二人で決める場所」を最低限つくることです。寝室のベッドを新しくする、リビングのソファを買い替える、玄関に二人分の収納を追加するなど、少しでも共同で選んだものがあると、家が「自分たちの家」に近づきます。

反対に、両方を売って新しい家に住み替える選択もあります。この場合は、購入費用・引っ越し費用・ローンの組み直しが要るため、負担は大きくなります。新しい家に住むから必ず対等になるとは限らないので、費用と気持ちの両面で比べます。

話し合いの順番と、そのまま使える例文

五つの軸を話し合う順番は、「事実の確認」「外せない条件の出し合い」「案の比較」「仮の合意」「見直しの日を決める」の五段階が進めやすいです。最初に事実だけを共有すると、責める空気が生まれにくくなります。

• 事実の確認の例文：「まず、それぞれの家の数字を並べてみたいです。評価や判断は今日はしないので、分かる範囲で教えてください」
• 外せない条件の例文：「私がどうしても外せないのは、子どもの転校をしないことです。あなたが外せない条件も聞かせてください」
• 案の比較の例文：「Aの家に住む案と、Bの家に住む案を、五つの軸で書いてみました。抜けていたら足してください」
• 仮の合意の例文：「今日の時点では、Aの家に住む方向で考えたいです。ただ、修繕の見積りを見てから、最終的に決めましょう」
• 見直しの日の例文：「二か月後に、もう一度この表を見て、変えたほうがよい点がないか話しませんか」

組み立ての理由は、最初に「判断をしない」と宣言することで、防御の気持ちを下げるためです。外せない条件を先に出し合うのは、譲れない部分と譲れる部分を早めに分けるためです。仮の合意にして見直しの日を決めておくと、後戻りできない重さが減り、決めるときの緊張がほどけます。

お試し期間をおく選択

結論が出ないときは、いきなり片方の家を確定させず、期間を決めて暮らしてみる方法があります。たとえば、結婚後の半年は片方の家に住み、その間に両方の家の条件を見直し、半年後にもう一度決める、といった形です。

お試し期間には、決めておく点が三つあります。期間の長さ、その間の費用の分担、期間が終わったときにどちらの家に戻る可能性があるかです。曖昧なままだと、お試しが事実上の本決めになり、「話し合っていない」という不満が残ります。

また、この間にもう一軒を売る、貸す、といった動きは起こさないのが安全です。お試しの目的は選択肢を残して確かめることなので、取り消しにくい行動は保留にします。

ケースB（仮定）：子どもの学区を優先して決めた例

Cさん（女性・40代半ば）は、中学生の子どもと住む持ち家があり、Dさん（男性・40代後半）は、単身で郊外のマンションに住んでいます。DさんのマンションはCさんの家よりも新しく、職場にも近い条件です。

五つの軸で比べると、通勤とお金の面ではDさんの家が有利でしたが、子どもが受験を控えているため、二人は「受験が終わるまではCさんの家に住み、その後に見直す」と仮に決めました。Dさんのマンションは、この間、どう扱うかを別の話し合いとして進めます。

この例のように、住む家を決めるときは、空くほうの家の扱いも同時に進むことが多くなります。次の章では、空くほうの家の選択肢を、費用と条件で整理します。

決められないときのサイン

話し合いが何度やっても同じ地点に戻るなら、情報が足りないか、片方が言えていない不安があるかのどちらかです。情報が足りない場合は、見積りや書類を追加で集めます。不安がある場合は、住まいの話から離れて、「この話し合いで、いちばん怖いことは何ですか」と聞いてみます。

答えの多くは、家そのものではなく、「自分の居場所がなくなる」「自分が損をする」「相手に負担をかける」といった気持ちです。この気持ちが言葉になると、条件面の調整で解消できることが増えます。

それでも決まらないときは、結婚の時期や入籍の順番を見直す方法もあります。入籍してから住まいを決めるのか、住まいが決まってから入籍するのかは、二人の事情で変わるため、無理に急がず、話し合いに時間を取ります。

空くほうの家をどうするか：売る・貸す・持ち続ける・家族が使う・二拠点の比べ方

結論：住まなくなる家は、売る・貸す・持ち続ける・家族が使う・二拠点で使うの五つに分けて比べます。どれを選ぶ場合も、ローンの契約条件と税の要件を、動く前に確認しておくことが最優先です。

理由：家の扱いは、途中で変えにくい選択です。売ってしまえば元に戻せませんし、貸し始めてから「やっぱり売りたい」となっても、入居者がいる間は動けません。ローンが残っている家は、貸してよいかどうかが契約で決まっていることがあり、確認せずに貸すと契約違反になるおそれがあります。

具体例：「住まないから貸して家賃を得よう」と考える人は多いですが、フラット35の場合、住宅金融支援機構の公式ページには、自ら居住する目的で融資を受けた住宅を投資目的などで使うことがローン契約違反にあたると書かれています。同じ発想の家でも、借りているローンの種類で扱いが変わるので、書類と窓口の両方で確かめます。

もう一度結論：空く家の選択肢は、収入・費用・手間・税・気持ちの五つの面から並べて、二人が納得できる順に決めます。決める前に、書類で確認できる事実を先に集めます。

選択肢1：売る。売却益が出るかどうかと、特例の期限を確認する

売却の利点は、維持費と管理の手間が終わること、そして代金を住む家のローンの返済や貯蓄に回せることです。欠点は、思い出のある家を手放すことと、売却の時期や価格が自分の思いどおりにならない場合があることです。

売って利益が出た場合、その家が居住用であれば、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度が載っています。要件として、公式ページには、現に住んでいる家屋に加えて、以前に住んでいた家屋を、「住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります」と書かれています。

たとえば2026年10月に引っ越して住まなくなったなら、3年を経過する日は2029年10月で、その属する年の12月31日は2029年12月31日です（当サイトによる日付の当てはめ例。実際の適用は税務署か税理士で確認してください）。この期限を知らずに数年たってしまうと、特例を使えなくなる可能性があるため、売る案を残すなら、住まなくなった日をメモしておきます。

同じ国税庁のページには、他の主な要件も載っています。親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものではないこと、売った家屋で同居する親族がいる場合は「特別の関係がある人」に含まれること、前年および前々年にこの特例を使っていないことなどです。結婚を控えて、相手や相手の親族に売る形は、この要件に当たる可能性があります。

選択肢2：貸す。ローンの契約、入居者との契約、空室の期間を見積もる

貸す案の利点は、家を手放さずに家賃収入が得られる可能性があることです。欠点は、空室になると収入がなくなること、入居者との契約や修繕の対応が続くこと、そして売りたくなったときに入居者がいると動きにくいことです。

最初に確認するのは、ローンの契約条件です。フラット35については、住宅金融支援機構の公式ページに、「自らは居住するつもりがなく、投資目的で住宅を取得すること」や「融資住宅に自ら居住せずに、事務所又は店舗として利用すること」が不適正な利用として挙げられ、ローン契約違反であり、融資の残債務について一括返済請求を行うと書かれています。

この公式ページは、フラット35についての記載です。銀行の住宅ローンなど他の商品は、契約書の条項が別なので、「貸してよいか」「貸す場合に届出や承諾が要るか」を、借入先の窓口に文書で確認します。電話の口頭回答だけで済ませず、メールや書面で回答をもらっておくと安全です。

費用の枠組みは、家賃収入から、管理会社への手数料・修繕費・空室期間の家賃・固定資産税・保険料を引いて考えます。家賃収入だけで判断せず、空室が3か月続いたら赤字になるのか、修繕が急に必要になったら誰が払うのかを、あらかじめ数字で出します。

住んでいた家を貸すと、その家は居住用ではなくなります。3,000万円の特別控除は、公式ページで、住まなくなった日以後「どのような用途に使用してもかまいません」と書かれていますが、期限は変わりません。貸している間も、住まなくなってから3年の期限は進みます。

選択肢3：持ち続ける（空き家のまま、または時々使う）

すぐに決められないとき、しばらく持ち続けるのは現実的な選択です。ただし、費用が出続けることと、建物が傷むことを前提にします。人が住まない家は、換気が止まり、水道や排水が使われず、傷みが早くなると言われます。定期的に風を通し、通水し、郵便物を確認する人が要ります。

遠方にある家の場合、管理の交通費と時間が積み重なります。管理を専門の業者に頼む方法もありますが、月額の費用がかかります。「持ち続ける期間の上限」を、二人であらかじめ決めておくことが大切です。たとえば「入籍から2年たったら、売るか貸すかを決める」というように、期限をつけます。

期限がない状態は、決断の先送りが積み重なる形になりやすく、一方が「早く手放したい」、もう一方が「まだ手放せない」となったときに、意見がぶつかります。期限つきの保留として、二人の合意を紙に残しておくと安心です。

選択肢4：家族が使う（子ども・親・きょうだい）

子どもが大きくなって独立するときに住まわせる、親を呼び寄せる、きょうだいが住むといった使い方もあります。家族が住むなら、家賃を取るか、無償にするか、光熱費や修繕費を誰が持つかを、口約束だけにしないことが大切です。

無償や、とても安い家賃で家族に使わせる場合、税の扱いが変わる可能性があります。国税庁の贈与税のページには、「贈与税は、個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金です」とあり、1年間の贈与額の合計が基礎控除110万円以下なら贈与税はかからないと書かれています。

家の名義そのものを家族に渡す場合は、この贈与の話になるため、税理士や税務署に確認します。

また、家族が住む場合でも、その家を後に売るときに、3,000万円の特別控除が使えるかどうかは、前述の「特別の関係がある人」への売却や同居の要件に左右されます。住まわせるだけの話に見えても、将来の売却の条件に影響するので、先に整理しておくと安心です。

選択肢5：二拠点で使う（平日と週末、季節で使い分ける）

一軒を主な住まいにして、もう一軒を週末や休暇に使う形です。二人の趣味や実家との距離によっては、心地よい選択になる場合があります。しかし、維持費が続くことは、持ち続ける案と同じです。

税の面では、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」のページに、「家屋を売った人が売ったときに2つ以上マイホームを持っていたときは、売った人が主として住まいに使っていた家屋だけがこの特例の対象」と書かれています。また、別荘のように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋は、適用除外の例として挙げられています。

つまり、二拠点で使う家を将来売るとき、その家が「主として住まいに使っていた家」でなければ、特別控除を使えない可能性があります。使い分けの割合は、住民票の住所や生活の実態とも関わるため、税務署や税理士に確認してから決めるのが安全です。

五つの選択肢を一枚に比べる枠組み

選択肢を比べるときは、次の五つの欄を、選択肢ごとに書きます。「毎月の収支」「初期にかかる費用」「手間と時間」「あとから変えられるか」「確認が必要な契約・税」です。

• 売る：毎月の収支は終わる。初期費用は仲介手数料・登記費用・引っ越し。変えられない。特例の期限と、売る相手の要件を確認。
• 貸す：収支は入居中のみ黒字の可能性。初期は原状回復や募集の費用。入居者がいる間は変えにくい。ローン契約と賃貸借契約を確認。
• 持ち続ける：収支は赤字が続く。初期費用は小さい。いつでも変えられるが、期限は決める。特例の期限を意識。
• 家族が使う：収支は条件次第。書面を作る。変えにくい場合がある。贈与や将来の売却の要件を確認。
• 二拠点：収支は赤字。手間は中程度。変えやすい。住まいの実態と特例の関係を確認。

この枠組みは、優劣を決める点数表ではなく、確認漏れを防ぐ一覧です。二人で欄を埋めると、「貸す案は、ローンの確認がまだ終わっていない」といった、次にやることが見えてきます。

ケースC（仮定）：売却の期限を意識して、時間を区切った例

Eさん（男性・40代半ば）は、結婚を機にFさん（女性・40代前半）のマンションに住むことになり、自分の戸建てが空きます。売るか貸すか迷っていたEさんは、住まなくなった日から数えて売却の期限の年末を確認し、「その期限の半年前までに、売るか貸すかを決める」と決めました。

その間、ローンの契約条件を借入先に文書で確認し、地元の不動産会社2社に、売却査定と賃貸の募集条件の両方を出してもらいました。二人で数字を見比べて、「賃料が見込めても、修繕費と空室を入れると、売るほうが負担が軽い」という判断に至りました（仮定）。

この例は、結論そのものよりも、期限を先に決めて、確認と見積りを進める順番に意味があります。実際の判断は、家の状態や地域の需要、税の状況で変わるので、専門家に個別に確認してください。

住宅ローンが残っている家を手放すときの注意

売却するときは、売却代金でローンを完済できるか（残債を払いきれるか）が最初の関門です。代金がローン残高に届かない場合は、差額を自己資金で補う必要があります。借入先に、繰上返済の手続きの期限や手数料、抵当権の抹消に必要な書類も確認します。

売却によって損が出た場合の税の扱いは別の制度で決まっており、国税庁のマイホームの特例のページでも、関連する制度として別のコードが案内されています。損失が出そうなときは、税理士か税務署に、どの制度が当てはまるかを確認してください。

もう一つ、売却と購入のタイミングが重なる場合、特例の重複適用に制限があります。前年と前々年に別の特例を使っていないことなどが要件なので、家を複数売る、買い換えるといった計画があるときは、事前に順番を整理します。

名義・登記・ローン・保険を整える：入籍の前後でやる手続きの順番

結論：お互いに持ち家がある結婚では、入籍後の名義・ローン・保険の手続きを、「変えなければいけないもの」と「変えるかどうかを選べるもの」に分けて順番に進めます。義務のあるもの（氏名や住所を変えたときの登記）を最初に押さえ、名義を共有にするなど選べるものは、専門家への相談後に決めます。

理由：手続きの多くは、期限のあるものと、一度やると取り消しにくいものが混ざっています。氏名や住所が変わったときの登記は、法律で申請期限が決まりました。一方、家の持分を相手に移す、名義を変える、ローンを組み替えるといった選択は、税金や契約条件に影響し、簡単には戻せません。

具体例：結婚で姓が変わる人は、家の登記簿に載っている旧姓のままだと、あとで売却や借り換えをするときに、手続きが止まることがあります。一方、共有名義にするかどうかは、急いで決める必要がなく、税と契約の確認を終えてから決める順番が安全です。

もう一度結論：期限のある手続きは早めに、選べる手続きは慎重に。この順番を、二人の家計と将来の安心の両方から決めます。この章の内容は、一般的な整理であり、個別の判断は司法書士・税理士・借入先にご確認ください。

手続き1：氏名や住所を変えたときの登記（義務があるもの）

法務省の「住所等変更登記の義務化について」のページによると、不動産の所有者は、氏名や住所に変更があったとき、その変更日から2年以内に変更の登記を申請することが義務付けられます。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になると書かれています。

施行日は令和8年（2026年）4月1日で、それより前に氏名や住所を変えていて変更登記をしていない場合も対象になり、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記が必要とされています。結婚で姓が変わる人や、結婚で住所が変わる人は、持ち家の登記簿の名前や住所が今のままか、確認します。

同じページに、「かんたんな申出を、1回しておけば、法務局で住所等の変更を確認して登記をします」とあり、スマート変更登記という手続きが案内されています。詳しい申出の方法は、法務省・法務局のページで確認できます。結婚を機に住民票が動く人は、二軒とも登記簿の住所が古くなる可能性があるため、二軒分を忘れずに確認します。

ページには、登記官が過料の通知を行うのは、義務に違反した人に相当の期間を定めて履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく期間内に申請がなかった場合に限る、とも書かれています。だからといって放置してよいわけではありません。

姓や住所が違ったままだと、売却や借り換えのときに登記の名前が合わず、手続きが進まなくなるおそれがあります。

結婚後の氏名変更に伴う手続き全体（役所・運転免許・銀行など）は、当サイトの結婚後の名前変更の手続きの記事で整理しています。

手続き2：住宅ローンの名義人・住所・勤務先の変更を借入先に届ける

登記とは別に、借入先の金融機関にも、住所や氏名の変更を届け出ます。届出の方法や期限は金融機関ごとに違うため、契約書の「変更の届出」の条項を見るか、窓口で確認します。返済予定表や督促のはがきが旧住所に届き続けると、重要な通知を見落としてしまいます。

結婚を機に「住まなくなる家」がある人は、その家のローンについて、借入先に状況を伝えるべきかどうかも確認します。前章のとおり、ローン契約の中には、居住を条件にしているものがあります。住まなくなる家のローンが、自分が住むことを前提にした契約かどうかを、書面で確かめてください。

電話での説明だけで進めず、確認した日・担当者名・回答の内容を、メモやメールで残しておきます。あとから「聞いていた話と違う」となったときに、自分を守る記録になります。

手続き3：住宅ローン控除は「主として居住する住宅」だけが対象になる

国税庁の住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）のページには、適用要件の一つとして、「2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること」と書かれています。つまり、二軒を持っていても、控除の対象になるのは、主として住んでいるほうの一軒に限られます。

また、同じ表には、10年以上にわたり分割して返済する借入金があることや、居住年とその前2年、その後3年の計6年間に、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除などの特例を受けていないこと、という条件も載っています。売却と控除の両方を使いたい人は、順番が影響します。

注意点として、国税庁のこのページは、住宅を新築等した場合の説明です。中古住宅の取得や増改築などは別のページがあるため、自分の家がどれに当たるかは、税務署か税理士に確認してください。結婚後に住まなくなる家で控除を受けていた人は、居住をやめたあとの扱いが変わる可能性があるので、届出や申告の要否を確認します。

控除を受けている人が、結婚を機に主な住まいをもう一軒へ移すとき、それまでの控除がどうなるかは、個別の事情で結論が変わります。ここでは断定せず、確定申告の窓口や税務署に、引っ越しの前に問い合わせることをおすすめします。

手続き4：名義を「共有」にするかどうかを選ぶ（選べるもの）

結婚したからといって、家の名義が自動的に二人の共有になるわけではありません。それぞれが所有する家は、登記簿の名義のままです。ただし、共有にしたほうが安心と考える人もいれば、単独のままにしたい人もいます。どちらが正解ということはなく、二人の事情に合わせて選びます。

共有にするときは、お金の話が必ず絡みます。相手に持分を渡す形を取るなら、対価を払うのか、無償で渡すのかで、税の扱いが変わります。

国税庁の贈与税のページには、個人から贈与により財産を取得したときに贈与税がかかること、暦年課税の基礎控除が110万円であること、申告は財産を取得した年の翌年2月1日から3月15日の間に行うことが書かれています。

「持分を渡すことが贈与に当たるのか」「配偶者への贈与に特別な扱いがあるか」といった具体的な判断は、このページだけでは確認できないため、税理士や税務署に、実際の金額と持分割合を伝えたうえで相談してください。

もう一つ、国税庁の住宅ローン控除のページには、贈与による住宅の取得でないことや、生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないことが、要件として挙げられています。相手の家を買い取って住む、という選択をする場合は、この要件との関係も確認が要ります。

名義を単独のままにする場合に決めておくこと

名義が自分単独のままの家に、相手が住む場合、次のことを二人で書面に残しておくと、後の行き違いを防げます。ローンや固定資産税を誰がどれだけ払っているか、修繕費や家財の購入をどう負担するか、万一の別居や離婚のときにどう扱うかです。

「愛情があれば書面はいらない」という考えもありますが、40代の結婚では、それぞれに守りたい財産と家族があります。書面は不信の表れではなく、お互いが安心して暮らすための共通ルールです。

万一の別れだけでなく、どちらかが亡くなったときの家の行き先も、書面で決めておかないと、相手が住み続けられなくなる場合があります。遺言や相続の話は、法律の専門家への相談が必要な分野なので、当サイトの再婚と遺言・相続の記事で全体像を確認したうえで、専門家に個別に相談してください。

手続き5：火災保険・地震保険・団体信用生命保険の見直し

火災保険は、住んでいる人が変わったり、家を貸したり空き家にしたりすると、条件が変わる場合があります。空き家になる家の火災保険は、保険会社によって扱いが違うため、「住まなくなること」を、必ず保険会社か代理店に伝えて、補償が続くかを確かめます。

団体信用生命保険（団信）は、ローンの名義人に万一のことがあったときにローンが返済される仕組みです。名義人が結婚後の生活費の中心でなくなる場合や、ローンを組み直す場合は、保障の中身を見直します。ここも契約の内容によって違うため、借入先や保険会社の資料で確認します。

生命保険や医療保険の受取人を、結婚後に変更するかどうかも、住まいの整理と同じタイミングで見直すと、手続きの抜けを減らせます。

手続きの順番を一枚にする

混乱を避けるには、次のような順番で、二軒分の手続きを一覧にします。

• 入籍前：二軒の登記事項証明書・返済予定表・保険証券を集めて、名義・ローン・保険の現状を確認する。
• 入籍前後：借入先にローン契約の居住条件と、住所・氏名の変更届の方法を確認する。
• 入籍後すぐ：住民票・免許・銀行など、氏名や住所の手続きを進める（当サイトの名前変更の記事参照）。
• 入籍後2年以内：持ち家の登記簿の氏名・住所の変更登記を済ませる（スマート変更登記の利用も検討）。
• 住まなくなる日：住まなくなった日を記録し、特例の期限（3年後の年末）を控える。
• 随時：名義の共有や持分の移転は、税理士・司法書士に相談してから決める。

この表を二人で持っていると、「あれは誰の担当か」が明確になります。二軒分の手続きは量が多いので、担当を分けて、期限のあるものから進めるのが現実的です。

ケースD（仮定）：姓が変わる側の登記を後回しにしてしまった例

Gさん（女性・40代前半）は、結婚で姓が変わりましたが、所有しているマンションの登記簿は旧姓のままでした。売却を考えたときに、不動産会社から「登記簿の氏名が現在と違うので、売買の前に変更登記が必要」と言われ、書類の準備に予定より時間がかかりました（仮定）。

結婚の直後は、手続きの数が多く、家の登記の変更は後回しになりがちです。しかし、期限が法律で決まった現在は、入籍後の手続き一覧に「持ち家の登記の氏名・住所」を最初から入れておくことが、確実な備えになります。

結婚で氏が変わる人は、法務局のページ「転勤で引っ越した／結婚で姓を変えた」でも手続きの案内が確認できます。申請書の書き方や添付書類は、管轄の法務局か司法書士に確認してください。

お互い持ち家の結婚を婚活で進める：交際中に話す順番とR婚で確かめる点

結論：婚活でお互い持ち家の相手と出会った場合、住まいの話は、初対面では詳細に触れず、交際が進み結婚の意思が固まりかけた段階で、「事実」「気持ち」「案」の順に切り出します。婚活サービスを使うなら、料金・解約・成婚までの流れを公式ページで確かめてから申し込みます。

理由：持ち家の話は、資産や家族の話につながるため、早すぎると警戒され、遅すぎると「隠していた」と受け取られます。また、婚活サービスの契約条件は、活動が長引いたときの費用に直結するので、住まいの話し合いに時間がかかりそうな人ほど、契約の期間と解約の条件を先に把握しておくことが大切です。

具体例：お見合いや初回のデートでは「持ち家です」と事実だけを伝える程度にとどめ、住所の詳細やローンの金額は、交際が始まってからにします。真剣交際に進んだら、この記事の表を使って、二軒の条件を並べる話し合いを始めます。

もう一度結論：住まいの話は、相手を選ぶための審査ではなく、結婚後の暮らしを一緒に作るための相談です。話す順番を守り、サービスの契約条件を確かめておけば、安心して進められます。

婚活中に、持ち家をいつ・どこまで伝えるか

プロフィールや最初の会話では、「持ち家に住んでいる」「賃貸に住んでいる」といった事実を伝える程度で十分です。ローン残高や資産の話は、相手が結婚を具体的に考え始めてから出すほうが、お互いに自然に聞けます。

交際が続き、結婚を前向きに話し合うようになったら、「結婚したら、住まいはどうしたいと思っていますか」と、まず相手の考えを聞きます。自分の希望を先に言うと、相手が合わせるだけになりやすいので、先に質問する順番が有効です。

お互いに持ち家があると分かっているとき、切り出しの例文としては、「お互いに家があるから、結婚後のことは一度ちゃんと話しておきたいです。今日は決めるのではなく、考え方を聞かせてください」が使えます。組み立ての理由は、「決めない」と宣言して圧を下げ、「考え方」を聞くことで、相手が答えやすい範囲に絞っているからです。

持ち家がある人の婚活の全体像や、プロフィールの書き方については、当サイトの持ち家がある40代の婚活の記事でも整理しています。この記事は、お互い持ち家が確定してからの話に絞っています。

相手の家を見に行くタイミングと、見るポイント

交際が進んだら、お互いの家を訪ねることもあるでしょう。ただし、招く時期は、相手との信頼の度合いによって変わるため、無理に急がず、両方が「そろそろ」と感じたときに進めます。

見に行くときのポイントは、間取りや広さより、「ここで二人が暮らせるか」の感覚です。収納の量、生活音、日当たり、近所の様子、ゴミ出しのルールなど、実際に過ごしてみないと分からない点を確かめます。相手の持ち物の多さや整理の仕方から、暮らし方の違いも見えてきます。

家を見たあとは、感想を「良い・悪い」で言うのではなく、「ここは自分の暮らしに合いそう」「この点は工夫が要りそう」のように、具体的に伝えます。相手の家を否定するような言い方は、家に込められた歴史に触れてしまうので、慎重に言葉を選びます。

R婚の公式ページで確認できた、費用と契約の要点

R婚は、中高年の男女を対象にしたオンラインの婚活サービスです。公式のサービス案内には、お見合い相手を担当の婚活アドバイザーがご提案する形で、機械によるオートマッチングは行っていないと書かれています。

料金は、公式の「よくあるご質問」に、有料会員プランとして、1か月プラン21,780円（税込）、3か月プラン54,780円（税込）、6か月プラン98,780円（税込）が載っています。「お見合い料0円、その他追加費用一切なしの完全月額制」とも書かれていますが、実際に申し込むときは、最新の料金表をご自身で確認してください。

解約については、有料会員の会費は毎回自動更新され、解約したい場合は次回更新日の7日前までに連絡が必要、と同じページに書かれています。利用規約には、クーリング・オフの規定と、中途退会の場合に契約残額の20%（2万円以下）を違約金として差し引いて清算するという規定があります。契約前に、規約の全文を読んでおくのが安全です。

成婚までの流れのページには、交際後に会員がプロポーズをし、婚約されたら成婚退会とすること、成婚料などは一切いただかないことが書かれています。また、利用規約には、お見合い後に交際が成立した際の仮交際期間は最長180日と定められ、成婚退会へ進む場合、その他の会員との仮交際は全て終了になる、とあります。

入会資格については、よくあるご質問に、既婚者（内縁関係・同棲中を含む）や遊び目的の方は入会をお断りしていること、離婚の予定がある人も、法的に離婚手続きが完了してから入会することが書かれています。持ち家のあるなしを、プロフィールの必須項目にしているかどうかは、公式ページでは確認できなかったため、登録時の画面や担当者に確認してください。

仮交際180日の中で、住まいの話をどう配分するか

利用規約にあるとおり、仮交際の期間に上限があるため、その間に、価値観の確認・住まいの話・家族への紹介などを進めることになります。住まいの話に集中しすぎて、相手との人柄の相互理解が浅くなっては本末転倒なので、配分を意識します。

目安としては、最初の数週間は、会う頻度や人柄・価値観を確かめる時間にします。中盤で、結婚後の暮らしの希望や、お互いの家の事情を共有します。終盤に、具体的な住まいの案と、費用や手続きの整理に進みます。この配分は一つの目安なので、二人の状況に合わせて調整してください。

もし話が進むうちに、住まいの条件で折り合いがつかないと感じたら、その気持ちを担当アドバイザーに相談する方法もあります。R婚のよくあるご質問には、お見合い相手との会話などの悩みは担当婚活アドバイザーに問い合わせるよう書かれています。

住まいに関する相談が可能かどうかは、公式ページでは確認できないため、担当者に確認してください。

申し込む前に、自分の側で整えておくこと

婚活を始める前に、二軒に当たる「自分の家」の情報を整理しておくと、相手に聞かれたときに答えやすくなります。名義・ローン残高・月の支出・築年数・管理費などを、書類でまとめておきます。整理の作業自体が、「自分は結婚後、この家をどうしたいのか」を考えるきっかけになります。

また、婚活サービスの利用料が、生活費や家のローンにどれだけ影響するかも、事前に計算しておきます。たとえば、3か月プランで54,780円なら、1か月あたりでは18,260円です（54,780円を3で割った計算）。活動が半年、一年と続く可能性も考えて、期間の上限を自分で決めておくと、ずるずると続けずに済みます。

証明書類については、R婚の公式ページに、身分証明書がお見合い開催日までに必須で、年収証明書・学歴証明書・独身証明書は任意と書かれています。持ち家の登記事項証明書などの提出が必要かどうかは、公式ページでは確認できませんでした。

公式案内を確認するときの見方

次のリンクは、R婚の公式案内を確認するためのものです（広告リンクです）。申し込む前に、料金プランの最新の内容、自動更新の解約期限（更新日の7日前）、クーリング・オフと中途退会の条件、成婚退会と仮交際の扱いを、公式ページで確認してください。

持ち家の情報をどこまで登録するか、住まいの相談を担当者にどこまでできるかは、公式ページで確認できなかったため、無料登録後の画面や問い合わせ窓口でご確認ください。

よくある質問

お互いに持ち家があるとき、結婚したらどちらの家に住むのが多いのですか？

当サイトでは、どちらが多いという統計は確認していません。通勤・子どもの学校・お金・家の状態・二人の新しい暮らしの感覚という五つの軸で比べ、外せない条件から決める進め方をおすすめしています。

住まなくなるほうの家は、必ず売らなければいけませんか？

必ず売る必要はありません。売る・貸す・持ち続ける・家族が使う・二拠点で使うの五つから選べます。ただし、ローンの契約条件や税の要件で選べない場合があるため、動く前に借入先と税務署・税理士に確認してください。

住まなくなった家を売るときに、税の特例はありますか？

国税庁のページに、マイホームを売ったときに譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例が載っています。以前に住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です。適用の可否は個別に異なるので、税務署か税理士に確認してください。

住まなくなる家を貸してもよいのでしょうか？

ローンの契約次第です。フラット35は、住宅金融支援機構の公式ページで、自ら居住しない投資目的などの利用がローン契約違反にあたり、残債務の一括返済請求の対象になると案内されています。他のローンは契約書が別なので、借入先に文書で確認してください。

結婚で姓が変わったら、持ち家の登記も変える必要がありますか？

法務省のページによると、不動産の所有者は、氏名や住所の変更日から2年以内に変更登記を申請する義務があり、施行日は2026年4月1日です。施行前の変更も、2028年3月31日までに登記が必要とされています。手続きは法務局か司法書士に確認してください。

二軒とも住宅ローン控除を受けられますか？

国税庁のページには、2以上の住宅を所有している場合、主として居住の用に供すると認められる住宅であることが要件と書かれています。二軒に同時に適用されるものではないと読み取れますが、個別の可否は税務署や税理士に確認してください。

家の持分を相手に渡すと、贈与税がかかりますか？

国税庁のページでは、贈与税は個人から贈与により財産を取得したときにかかり、暦年課税では1年間の合計が基礎控除110万円以下なら申告不要とされています。持分を渡す形が贈与に当たるかや、配偶者間の扱いは、税理士か税務署にご確認ください。

婚活サービスのR婚では、持ち家の有無を条件にできますか？

公式ページの範囲では、持ち家の有無を条件にできる項目があるかどうかは確認できませんでした。R婚の公式ページには、マイページでプロフィールとお相手の条件を入力し、担当アドバイザーがご提案すると書かれているため、登録後の画面や担当者にご確認ください。

R婚の解約は、いつまでに連絡すればよいですか？

公式のよくあるご質問には、有料会員の会費は自動更新されるため、解約を希望する場合は次回更新日の7日前までに連絡するよう書かれています。7日前を過ぎると、次の更新期間の終わりでの解約になります。最新の条件は、申し込み前に公式ページで確認してください。

お互い持ち家の相手と、話し合いが平行線になったらどうしますか？

情報が足りないのか、言えていない不安があるのかを分けて考えます。情報が足りなければ見積りや書類を追加で集め、不安があれば「この話し合いでいちばん怖いことは何か」を聞きます。それでも決まらなければ、お試し期間を置く案もあります。

参考にした公式情報

• R婚公式 料金について：https://rkon.jp/price（2026年9月29日確認）
• R婚公式 よくあるご質問：https://rkon.jp/question（2026年9月29日確認）
• R婚公式 サービスについて：https://rkon.jp/service（2026年9月29日確認）
• R婚公式 成婚までの流れ：https://rkon.jp/success（2026年9月29日確認）
• R婚公式 利用規約：https://rkon.jp/users/sign_up（2026年9月29日確認）
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm（2026年9月29日確認）
• 国税庁 No.1211-1 住宅借入金等特別控除：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm（2026年9月29日確認）
• 国税庁 No.4402 贈与税がかかる場合：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm（2026年9月29日確認）
• 法務省 住所等変更登記の義務化について：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00693.html（2026年9月29日確認）
• 法務局 転勤で引っ越した／結婚で姓を変えた：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudousan2.html（2026年9月29日確認）
• フラット35 不適正利用に巻き込まれないために：https://www.flat35.com/hajimete/guide_caution.html（2026年9月29日確認）